الصفحة الرئيسية  > اختيار الموقع و الإيجار
 مشاركة  إطبع النسخه  عنوان البريد الإلكتروني

ترجمات أخرى

اختيار الموقع و الإيجار

Provided by My Own Business, Content Partner for the SME Toolkit
فئات تصنيف المناطق
  معاير الأعمال المحلية
  معاير الإنتاج و التخزين أو الأعمال الصناعية
  معاير أعمال الأفراد
النصائح و التحذيرات
   نقاط يجب أن تؤخذ بعين الاعتبار قبل توقيع تأجير أو شراء الملكية
  خيارات الإيجار
  اعتبارات عند الإيجار أو الشراء
  جدول التقييم

الموقع  
سواء كنت مقاولا ليلياً أو بدوام كامل، تصبح قضايا العقار في بعض الأحيان مهمة بالنسبة إليك. يتوقف نجاح أو فشل مشاريع الأفراد على حسن اختيار رب العمل و حكمته في اختيار الموقع المناسب.  

 الخطوة الأولى لتبدأ مشروعك بها هي أن تقرر أين ستعيش و أين سيكون مقر عملك. قد تملك الفرصة لتغير المنطقة التي تعيش بها إلى منطقة تستمتع بالعيش و العمل بها أكثر.  
فئات تصنيف المناطق

 لدى كل مدينة قسم تخطيط في مقر البلدية. ستتعامل مع هذا القسم بالإضافة إلى أقسام محلية و وكالات تملك نفوذ نسبي للموافقة أو الرفض على خططك المعدة.  
 لن تتمكن من الاعتماد على رمز تصنيف المناطق كما في السابق لتحديد قوانين الموقع الذي ترغب به.  في الغالب سيكون الموقع المطلوب متوافق مع موافقة "الخطة المتقنة" و تقدير تأثير البيئة بالإضافة إلى قضايا تنظيمية أخرى.  
 قد تجد نفسك أمام لجنة المراجعة التي عادة ما تكون غير منطقية في قراراتها. لدى كثير من المدن وكالات إعادة تطوير المرخص لها فرض الشروط بشكل أقوى من الوكالات التي تم تأسيسها من قبل الرموز المحلية.  
عانى أحد من منشأي المراكز التجارية من الإحباط بسبب متطلبات وكالات المدينة، لدرجة أنه أعلن استسلامه و باع نصيبه من المنشأة. وقد نجح المالك الجديد في تطوير المنشأة. حيث أن سر نجاحه أنه قام بالذهاب إلى مقر البلدية و أخبرهم "بأنني سأفعل ما تريدونني أن أفعل..و فعلته".  
 و من الواضح لديك الآن أنه ستمر عليك أياما تواجه فيها شروط غير منطقية تجعلك مضطرا إلى تأجير موقعاً أخر لمشروعك.  
معاير الأعمال المحلية

تأكد من أن مشاريعك المحلية مجازة و مرخصة من قبل المدينة. العديد من المنازل لها جمعية بها قواعد للملاك. تأكد منها لتضمن تطبيقك لها.  
معاير الإنتاج و التخزين أو الأعمال الصناعية
  •  السماح للتوسع في المستقبل.
  • راحة الموظفين.
  • سهولة الوصول.
  • توفر القوى العاملة.
  • المرافق المناسبة.
  • ملائم لرسوم وسرعة الشحن.
معاير أعمال الأفراد

 لدى كل مشروع بيع بالتجزئة أو تجارة معايرة الخاصة، مثلا يجب أن يكون موقع محل الدونات على واجهة الطريق الذي يستخدمه الموظفون في الذهاب إلى عملهم. و بالعكس، يجب أن يكون موقع متجر الخمور على جانب الطريق حيث طريق عودة الموظفين إلى منازلهم.    
سيكون لاختيارك لموقعك الأول أثرا ايجابي لفرصة نجاح مشروعك.
 
في الدرس 1 ستحلل المشاريع المشابهة لمشروعك، فهل حللت مواقعهم وسببه؟  
  •  قم باختيار نوع المركز المناسب (مركز تجاري، سلسلة متاجر، المراكز الصغيرة). تنجح بعض المشاريع بشكل أكبر في المراكز التجارية الكبيرة، و أخرى تنجح أكثر في المراكز الصغيرة مثل محلات البقالة و محلات الفيديو و محلات لغسيل الملابس. والبعض الأخر ينجح إذا كان موقعها على واجهة الطريق كمحلات بيع الزهور و الحضانة و محلات بيع التحف الأثرية.
  • ستزودك الدراسات الإحصائية للسكان بمعلومات عن الحي، وستزودك بمعلومات عن السكان، و عدد الأسر، و العدد التقريبي للسكان حسب العرق البشري والفئة العمرية و نسبة الدخل داخل في حدود قطر واحد أو اثنان أو خمسة ميل. قد تجد مؤسسات تجارية على الانترنت تزودك بهذا النوع من المعلومات وذلك بإدراج " الدراسات الإحصائية للسكان " في مواقع البحث الرئيسية.
  • قم بالتجول في الحي و تحدث إلى الجميع. قد تفاجأ من كم المعلومات والفائدة التي تكتسبها بمجرد التحدث إلى زبائن الحي و الموظفين وأصحاب العمل.
  • يعتبر إحصاء حركة السير مفيداً جداً لأنه سيوضح لك عدد السيارات التي تقف عند ملتقى الطرق. كما بإمكانك أن تطلع على حركة المشاة التي تعتبر مفيدة للمشاريع. من خلال تقرير حركة السير الذي تحصل عليه من إدارة المرور.
  • وضوح الموقع ولائحة المحل: يجب أن يكون الموقع واضح للزبائن. و غالباً ما يكون الموقع المثالي للمحل في زاوية الطريق، لذلك تكون أسعارها مرتفعة. إضافة إلى أنه يجب أن تضع أكبر لافتة ممكنة على واجهة المحل و قم بالتوضيح للجميع عن نوع نشاط المحل. مثلا: مكتب سفريات، و محل للهدايا، محل لبيع الحيوانات الأليفة و غيرها من المنتجات. وفيما يخص لافتة المحل ستكون مشروطة بعقد الإيجار و قوانين البلدية.
  •  المدخل و مواقف المحل: تأكد من وجود مواقف مريحة و مناسبة، ابتعد عن الطرق المحولة أو ذات اتجاه واحد. يفضل العملاء المحلات التي تحتوي واجهتها على مواقف للسيارات.
  • القرب من المنافس: اعرف موقع منافسيك، حيث بإمكانك الحصول على أسمائهم وعناوينهم من دليل الهاتف. وقم بتعرف على حال منافسك و كيفية عمله.

المحلات الكبرى (معالم مميزة): المحلات الكبيرة المحلية في المراكز التجارية، مثل "نوردستورم"، "ألبرت"، "وول مارت" و/أو ماكدونالدز؛ فإنها ستساعد في جلب الزبائن إلى المركز التجاري. لذلك فإنه أفضل أن يكون محلك بقرب أحد هذه المحلات

 نصائح و تحذيرات للتأجير
 نصائح للتأجير
وكل محامي عقار لكي يساعدك في التفاوض في عقود الإيجار أو الشراء. قد يكلفك الإيجار خمس 1.000 EGP شهرياً أي دفعات بقيمة 60,000 EGP على فترات السنة (كالتزام شخصي)، و قد يكون أكبر التزاماتك في بداية المشروع.
 معظم إيجارات محلات البيع بالتجزئة هي إيجارات شبكة (ش) (إيجار الشبكة الثلاثي) أي أنه إذا كنت مستأجرا ستدفع تكلفة الضرائب و الـتأمينات و الزراعة، الخدمات، الأمن، ضرائب النفايات، الصرف الصحي، تكاليف إزالة الكتابات عن الجدران، وأي إصلاحات. حيث تعتمد هذه التكلفة على مساحة موقعك (بالقدم المربع). قد تكون قيمة (الصيانة العامة للمكان) مكلفة، لذلك قم بتقدير التكلفة قبل توقيع عقد الإيجار. كما أنها تختلف ولكنها غالباً ما تتضمن تنظيف مواقف السيارات وصيانة جميع الجوانب الأخرى الشائعة.  
 اطلب الحصول على خيارات. مع نهاية مدة العقد الأساسي عندها بإمكانك تجديد الإيجار أو الانتقال. حاول أن تكون المدة الابتدائية قصيرة. فهناك أسباب قوية لذلك، مع عدد من الاختيارات منها:
  • قد لا ينجح مشروعك في الموقع الابتدائي. لذا سيخفض الإيجار القصير الأمد إجمالي التعهدات المترتبة على الإيجار.
  • تحتاج إلى المرونة في مدة الإيجار لتتلائم مع التوسع. كثيراً ما تجد المشاريع المبتدئة أن نسبة التوسع أسرع من المتوقع.
خذ بعين الاعتبار أن تحتاج إلى التوسع وبذلك فإنك تحتاج مساحة أكبر. للحصول على ذلك فإن عقد التأجير قد يوفر لك ذلك إذا احتجت مساحة أكبر، و قد يتوسع حيزك،  بإمكانك أن تنتقل إلى موقع آخر في وسط المدينة أو إلغاء عقد الإيجار.  
تنبيهات للتأجير
لا تتعجل في اتخاذ قراراتك. فليس هناك أفضل من آخر موقع جيد.
لا تبخل في الإيجار. فا لموقع المميز يكلف قيمة مميزة أيضاً، ولا تترك المؤجر يحدد كل شروط العقد.  
نقاط يجب أن تؤخذ بعين الاعتبار قبل توقيع تأجير أو شراء الملكية:
  • هل يعتبر الموقع أفضل مكان في المنطقة التي تريدها؟
  • هل تتوافق مع معايريك الخاصة؟
  • هل تلائمك المرفقات و تحسينات المستأجر؟
خيارات الإيجار: (انظر العرض المرفق "الإيجار التجاري")
 
الإيجار: هل قيمة الإيجار مماثلا للإيجارات الأخرى في نفس المنطقة؟  
 
 المدة: هل مدة عقد الإيجار قصيرة الأمد (سنة أو أقل) أم طويلة الأمد؟  

 المساحة: كم قدم مربع؟ هل يعتمد الإيجار و الصيانة العامة للمكان على المساحة المستأجرة.  

 تكلفة الصيانة العامة للمكان: ما هي القيمة المتوقعة لسنة؟  

 الخيارات: هل تملك الخيار في تجديد الإيجار بعد انتهاء مدته؟  

 زيادة الإيجار:  هل هو زيادة ثابتة أم تعتمد على (مؤشر قيمة الاستهلاك). إذا كان كذلك تفاوض على حد أعلى للنسبة المئوية.  

 تحسينات المستأجر: اثبت الاتفاقية كتابيا فيما يخص مسئوليات المستأجر و مسئولياتك وذلك لعمل التحسينات اللازمة للحصول على مكان يناسبك. يجب أن تكون مستندات البناء الخاصة بالمالك "C" منفصلة عن عقد الإيجار. من فضلك راجع نموذج العقد المجهز في هذا الدرس.  

حقوق الملكية أو التأجير: موافقة المالك "أن لا يكون متمسكاً بشكل غير منطقي.  

لافتة المحل: كن محدداً في طريقة العرض و الوصف.  

الاحتياطات لمتطلبات التوسع: إذا كنت تتوقع أن مشروعك سيتوسع.  

حقوق مواقف السيارات: تأكد من أن المكان مزود بمواقف مناسبة. في معظم مستأجري المتاجر الخاصة يقتسمون حقوق "مساحة المواقف العامة". قد تحتكر المطاعم أو دور السينما المجاورة الموقف التي تحتاجها.  

الضمان الشخصي: تجنبه قدر الإمكان.و إذا كان إلزامياً، اطلب من محاميك مراجعة هذا البند بدقة.  

التميز: حاول قدر المستطاع أن لا يكون هناك من له نفس نشاطك في المركز.  
كل محل له مكان للعرض
  1.   تخطيط الموقع وهو رسم داخلي للمحل،  دورات المياه، والنوافذ، والأبواب، و أجهزة التكيف، و المرفقات.
  2. معاير اللافتة، وضح بالرسم نوع اللافتة التي ترغب بها مع التأكد من توضيح اللون و الحجم.
  3. التزامات المنشأة يجب أن توضح ما يترتب عليك وما يترتب على مالك المنشأة.
  4. متطلبات خاصة بالمستأجر.
    1.  كبداية للمشروع الاعتبار الأولي هو معرفة أهمية رأس مال.
    2. هل ستتغير المتطلبات؟ إذا كانت الإجابة نعم يفضل الإيجار.
    3. هل يوجد ضرائب و حوافز للدين متوفرة للشراء؟
    4.  البعض يدفع أكثر في العقار أكثر من التجارة. تحدث مع قسم تطوير المجتمع.
    5.  ثبات التكاليف المستقبلية للملكية و توفر الموقع.  
    1. قم بتعبئة نموذج الإيجار مع ذكر الاحتمالات اللازمة لنشاطك.
    2.  قم بحضور اجتماعات الغرفة التجارية للتعرف على فرص المجتمع و اهتماماته.
    3. تواصل مع قسم تطوير المجتمع.
    4.  ابحث عن محامي عقار جيد.
    5. تفاوض على عقد إيجار فعلي كنوع من التدريب.  
    1. يجب أن يحتوي كل صندوق على عنوان دائم مكتوب بالأحرف الكبيرة.
    2. هناك جملة تحت كل عنوان تبدأ ب (أدرج هنا)، فهذا سيقترح عليك معلومات لتضيفها. هذا الصندوق سيتوسع إذا قمت بمليء الحيز لكتابة كل ما تحتاجه.
    3. بعد أن تكمل جميع الصناديق، قم بمسح جملة (أدرج هنا) حيث سيبقى العنوان الدائم للصندوق والمعلومات المعبئة فقط.

      نقترح عليك أن تملئ جميع أقسام خطة المشروع كعملك خلال الحلقة

      بإمكان قالب جميع الدروس  أن يتم تحميله إلى جهازك كمستند واحد: 1-12 جميع الدروس  
       
    4.  يجب أن تشمل الأبحاث الكافية و المواد الخلفية، واجعل القالب مثيرا للانتباه باستخدام البيانات الخلفية و سيرتك الذاتية و الرسوم البيانية و بيانات البحث. عندما تنته من خطة مشروعك، قم بطبع و جمع الاثنى عشر قسما.
    • ليس هناك ما يمكن القول عنه أنه آخر أفضل موقع.
    • قم إتباع نفس أنجح معاير موقع منافسيك في تفادي الوقوع في الأخطاء.
    • إذا كنت تبني سلسلة محلات، لا توقع على إيجار موقعك الثاني قبل أن تكون أكيد من الموقع الأول و تحصد أرباحه.
    • يفضل أن تدفع قيمة إيجار عالي لموقع مميز، بدل من أن تدفع قيمة أقل لموقع أقل.
    • لا تعتمد على وكلاء التأجير في اختيار الموقع.
    • تعتبر التجول في الطرق و المشي في الأحياء من أفضل الطرق للبحث عن أفضل المواقع.  
 اعتبارات عند الإيجار أو الشراء

قم بعمل واجبك المنزلي

معاير الموقع
بإمكانك أن تصمم "موقعك" للمحافظة على الموضوعية عند تقييمك للموقع، عن طريق تحديد أهم المعاير لمشروعك. و من ثم يمكنك تقييم كل موقع في ظل هذه المعاير.  
بعض الأمور التي يجب عليك وضعها بعين الاعتبار عند اختيار الموقع:
سيوضح لك الشكل التالي طريقة المنهجية لتقييم ايجابيات و سليبات الموقع المتوقع.
 أولا، قم بتقييم الموقع لكل عامل من 1 إلى 10، بحيث يكون الرقم 10 الأعلى.
ثانيا، قم بتحديد أهمية كل عامل لمشروعك من 1 إلى 5، بحيث يكون الرقم 5 الأكثر أهمية.
قم بحساب معامل ضرب الدرجة بالأهمية لتحديد نقاط كل عامل، ثم اجمع النقاط للحصول على المجموع الكلي. قم بإعادة هذه العملية لكل موقع للحصول على تحليل موضوعي نسبي.    
 
جدول قياس معاير الموقع
العوامل الموقع 1- 10 الأهمية 1- 5 النقاط
إحصاء حركة السير: السيارات أو المشاة      
سهولة الوصول      
قربه من المنافسة      
النطاق      
مواقف السيارات( متضمنا المواقف الخارجية)      
شروط العقد      
القرب من العميل      
مستوى دخل سكان الحي      
الكثافة السكانية      
التعدد العرقي في للحي      
عامل السن      
اتجاه نمو المنطقة      
نقاط تطوير أو تلف      
معدلات الجرائم وسرقات المحلات      
توفر الموظفين المؤهلين      
نسبة رواتب العمال      
قرب الممول      
معدلات شروط و قيمة التأجير      
كفاية الخدمات و الوقود والماء      
توفر وسائل النقل      
مجموع النقاط   
خطة عمل الدرس 6
ننصحك بإخلاص أن تحمل قالب خطة العمل الفردي لهذا الدرس.  
 إرشادات لتعبئة قالب خطة العمل: تصاميم عدة من خطة الشروع متوفرة في المكتبات و متاجر الكتب و البرامج.
 
الدرس 6 اختبار: الموقع و الإيجار
  1. خلال السنوات التأسيسية لمطعم "دينيز"، وجدوا الكثير من المواقع الجيدة لأن شرطهم الأساسي أن يكون الموقع على الشوارع الرئيسية، و إذا لم يكن كذلك فلن يختاروه. هل هذه سياسة جيدة؟
     أ‌-نعم
     ب‌-لا
     
  2. إذا بدأت بمشروع لا يعتمد على الموقع، فالمكان الذي تبدأ به يعد ثانوي؟
     
    أ‌-     صح
    ب‌-    خطأ  
  3. لماذا يقوم أنجح أصحاب الأعمال الناشئة باستئجار الموقع عوضاً عن شراءه؟
     أ‌- لم يجدوا المكان المناسب للشراء.
    ب‌-لاستغلال أموالهم بطريقة أفضل في المشروع.
    ت‌-ليس لديهم معلومات كافية عن مزايا امتلاك الموقع.
     
  4. عندما تخطط لفتح محل أو سلسلة من المحلات فإن أسوء طريقة للبحث عن موقع هي:
     أ‌- التجول بالسيارة.
    ب‌-البحث عن نفس مميزات موقع منافسك.
    ت‌-صمم "موقع مشروعك"، عن طريق تحديد أهم المعاير لمشروعك. و من ثم قم بتقييم كل موقع حسب الأهداف و الأهمية.
    ث‌-الاعتماد على المعلومات المقدمة من قبل ممثلي الإيجار.  
     
  5. من الأفضل عمل صفقة لموقعك الأول حيث:
     أ‌- تستطيع الحصول على قيمة إيجار ممتاز في موقع مقبول.
     ب‌-تستطيع الحصول على قيمة إيجار مقبول في موقع ممتاز.  
     
  6. أهم شخص في فريق المشروع للبحث عن موقعك الأول هو:
     أ‌- المحاسب
    ب‌-  فريق زملاء العمل.
    ت‌-وكيل العقار( المحامي).
    ج‌-  موظف البنك الذي تتعامل معه.  
     
  7. أحد هذه الإجابات ليس سبب مقنع لتفادي التوقيع على إيجار قصير الأمد بوجود خيارات:
     أ‌-  قد يطلب منك ضمان كامل الإيجار و تحمل كافة مسؤوليات الإيجار على المدى الطويل ويعتبر ذلك مجهد.
    ب‌-قد تحتاج إلى التوسع قبل نهاية مدتك الأولى.
    ت‌-قد لا ينجح مشروعك في الموقع.
    ث‌-يفضل اتخاذ الإيجار قصير الأمد مع خيار التجديد. إذا نجحت في الموقع فسيكون لديك نوع من الاطمئنان للتملك في المستقبل، وإذا لم تنجح فمدة إيجارك ستكون قصيرة بشكل مناسب.
    ج‌-  سيكون الإيجار أقل.
 
Copyright © 1993, 1997-2016, My Own Business, Inc. All Rights Reserved.
 مشاركة  إطبع النسخه  عنوان البريد الإلكتروني
التقييمات (0)
If you are a human, do not fill in this field.
اضغط على النجوم للتقييم.